Eine Zwangsräumung eines Kellerabteils ist kein Sonntagsspaziergang. Hausverwaltungen in Wien brauchen einen Exekutionstitel, einen Gerichtsvollzieher und einen erfahrenen Räumungspartner — sonst drohen Schadenersatzklagen. Wer den Ablauf kennt, spart Monate und Tausende Euro.
In jedem Wiener Zinshaus gibt es sie: das Kellerabteil eines längst verzogenen, verstorbenen oder unauffindbaren Mieters. Vollgestellt, beklebt, manchmal abgeschlossen mit einem Vorhängeschloss, dessen Schlüssel niemand mehr hat. Solange das Mietverhältnis besteht oder unklar ist, bleibt das Hausrecht des Mieters bestehen — und damit auch der Vermieter machtlos. Erst der formale Weg über das Bezirksgericht öffnet die Tür. Wir zeigen, wie das geht.
Rechtliche Grundlagen für Hausverwaltungen
Die zentralen Bestimmungen für eine Zwangsräumung eines Kellerabteils:
- § 1109 ABGB — Rückstellungspflicht des Bestandgegenstandes (auch Kellerabteil zählt)
- § 1118 ABGB — vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder Mietzinsrückstand
- § 349 Exekutionsordnung (EO) — Räumungsexekution durch Gerichtsvollzieher
- § 1041 ABGB — Verwendungsanspruch bei vermögensvermehrender Nutzung
- MRG (Mietrechtsgesetz) — falls Vollanwendung gegeben, Kündigungsgründe nach § 30 MRG
Wichtig: Selbst wenn das Mietverhältnis längst beendet ist, schützt das Selbsthilfeverbot den ehemaligen Mieter vor eigenmächtigem Eingreifen. Eine eigenmächtige Räumung durch die Hausverwaltung — auch bei evidentem Mietende — kann zivilrechtliche Schadenersatzansprüche, strafrechtliche Konsequenzen (§ 109 StGB Hausfriedensbruch) und Mediendarstellungs-Risiko nach sich ziehen.
Der Standard-Ablauf: Vom Mahnschreiben zur Räumung
| Schritt | Wer macht es | Dauer | Kostenträger |
|---|---|---|---|
| 1. Mahnschreiben mit Fristsetzung | Hausverwaltung | 2–4 Wochen | Vermieter (Hausverwaltung) |
| 2. Anwaltsschreiben | Rechtsanwalt | 2–3 Wochen | Vermieter, ggf. ersatzfähig |
| 3. Räumungsklage Bezirksgericht | Rechtsanwalt | 2–4 Monate | Vermieter (Vorfinanzierung) |
| 4. Räumungsurteil | Gericht | – | Schuldner laut Urteil |
| 5. Exekutionsantrag § 349 EO | Rechtsanwalt | 4–8 Wochen | Vermieter (Vorfinanzierung) |
| 6. Räumungstermin Gerichtsvollzieher | Gerichtsvollzieher | 4–6 Wochen Vorlauf | Schuldner laut Beschluss |
| 7. Räumungs-Durchführung | BKS + Schlosser + Zeugen | 1 Tag | Vermieter, eintreibbar |
| 8. Verwertung oder Entsorgung | BKS | 1–2 Tage | Vermieter |
| 9. Kosten-Eintreibung | Rechtsanwalt | offen | Schuldner (oft uneinbringlich) |
Mehr zur professionellen Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Räumungs-Dienstleister in unseren Beiträgen Räumungspartner Hausverwaltung und Hausverwaltung Rahmenvertrag Räumung.
Was beim Räumungstermin passiert
Am Räumungstag erscheinen Gerichtsvollzieher, Hausverwaltungsvertreter, ein Schlosser (für die Schloss-Öffnung) und das Räumungsunternehmen. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert das Vorgefundene, bietet die Sachen dem Schuldner an (falls anwesend) oder hinterlegt eine Verständigung. Anschließend übergibt er die Räumung an den Vermieter.
Das BKS-Team beginnt mit:
- Foto-Dokumentation in allen Winkeln, vor jedem Eingriff
- Inventarisierung der einzelnen Gegenstände
- Sortierung in drei Klassen: erkennbar wertvoll, brauchbar, Müll
- Verpackung und Lagerung der nicht offensichtlich wertlosen Sachen für die gesetzliche Aufbewahrungsfrist (4 Wochen) oder Übergabe an externe Lager
- Entsorgung des Restmülls und Sperrmülls — fachgerecht nach Stoff getrennt
Die Verwertungsfrage: Wann lohnt sich Versteigerung
Eine öffentliche Versteigerung lohnt sich praktisch nie für ein Kellerabteil. Verwertungskosten (Versteigerer-Gebühr, Ankündigung, Lagerung) übersteigen den Erlös regelmäßig. Pragmatischer Weg:
- Sichtbarer Wertgegenstand (Fahrrad, Werkzeugkasten, Antiquität): Foto-Dokumentation, separate Lagerung, Notar oder Anwalt informieren
- Brauchbarer Hausrat: Spende an karitative Organisation (siehe Möbelspende Wien)
- Altmetall, sortenrein: Wertanrechnung beim Räumungsbetrieb (Details in Wertanrechnung erklärt)
- Rest: Entsorgung mit Beleg, durchnummeriert
Kosten-Übersicht für die Hausverwaltung
Ein realistisches Wiener Beispiel: Mittel-volles Kellerabteil 6 m² mit ca. 8 m³ Hausrat, in einem Zinshaus in Brigittenau:
- Anwaltsschreiben: € 180–280
- Räumungsklage Bezirksgericht (Pauschalgebühr + Anwaltskosten): € 850–1.450
- Exekutionsbewilligung (Pauschalgebühr + Vollzug): € 320–480
- Gerichtsvollzieher Vorlauf und Termin: € 240–380
- Schlosser für Öffnung: € 120–180
- Räumung durch BKS (Festpreis 8 m³): € 690–890
- Entsorgung Sondermüll falls nötig: € 140–280
- Foto-Dokumentation und Protokoll: enthalten
- Gesamt: € 2.540 bis € 3.940
Mit Rahmenvertrag kommen Hausverwaltungen auf einen Mengenrabatt — Details bei der Erstanfrage.
SLA-Empfehlungen für Wiener Hausverwaltungen
Wer als Hausverwaltung mehrere Räumungen im Jahr durchführen lässt, gewinnt mit einer klaren Service-Level-Vereinbarung deutlich an Geschwindigkeit und Kalkulierbarkeit. Bewährte Eckpunkte:
- 24 h Reaktionszeit bei Erstanfrage
- 48 h Vor-Ort-Besichtigung binnen Werktagen
- Schriftlicher Festpreis binnen 5 Werktagen
- Räumungstermin binnen 14 Werktagen ab Auftragsbestätigung
- Foto-Protokoll und Begleitscheine binnen 3 Werktagen nach Räumung
- Schadensversicherung über € 5 Mio (Allianz)
- Wertanrechnung transparent ausgewiesen, monatliche Sammelabrechnung
- Notfall-Hotline an Wochenenden und Feiertagen
Auf dieser Basis arbeiten wir laufend mit über 80 Wiener Hausverwaltungen — Details unter B2B-Service und Betriebsräumung.
Sonderfälle: Verstorbener Mieter, unauffindbarer Mieter
Wenn der Mieter verstorben ist
Der Mietvertrag fällt in die Verlassenschaft. Die Hausverwaltung muss beim Verlassenschaftsverfahren beim zuständigen Bezirksgericht das Mietverhältnis als Aktivpost anmelden bzw. den Vermieter als Gläubiger melden. Eine Räumung ohne Klärung der Verlassenschaft ist riskant. Mehr zum Thema in Verlassenschaft Erben Checkliste und Verlassenschaft vs. Wohnungsauflösung.
Wenn der Mieter unauffindbar ist
Wenn der Mieter seit Monaten nicht erreichbar ist, postalische Schreiben nicht abgeholt werden und keine Zahlung eingeht, gilt der gewöhnliche Aufenthalt als unbekannt. Die Räumungsklage wird dann mit Kurator zugestellt (§ 116 ZPO) — das verlängert das Verfahren um 2 bis 4 Monate, ist aber Standard.
Brand- oder Wasserschaden mit Kontamination
Wenn das Abteil nach einem Schadensfall (etwa Wasser- oder Brandschaden) räumungs-pflichtig wird, greifen oft Versicherungsleistungen — die Hausverwaltung sollte den Schaden frühzeitig melden. Wir koordinieren mit der Gebäude-Versicherung und übernehmen die Räumung nach Brand und Wasserschaden. Hintergründe in Brand-Wasserschaden Versicherung.
Wiener Bezirke mit hoher Räumungsdichte
Wir arbeiten flächendeckend in allen 23 Wiener Bezirken. Besonders dichte Auftragslage hatten wir 2024 und 2025 in den Zinshausbezirken Favoriten, Ottakring, Rudolfsheim-Fünfhaus, Brigittenau und Simmering. Auch in der Innere Stadt und Landstraße sind komplexe Kellerabteil-Räumungen Routine.
Praktische Tipps für die nächste Räumung
- Vor der Klage prüfen, ob ein Schlichtungsverfahren oder Vergleich noch möglich ist
- Dokumente vollständig sammeln (Mietvertrag, Mahnungen, Kontoauszüge)
- Vor-Ort-Foto durch Hausmeister bereits zur Klage einreichen
- Vor der Räumung Hausverwaltung im Stiegenhaus aushängen — wegen Lärm und LKW-Stand
- Halteverbot rechtzeitig beantragen (Details in Halteverbot Wien beantragen) — auch unsere Übersicht zu Kellerabteil-Zwangsräumung Hausverwaltung lohnt sich für Verwaltungen
Festpreis-Angebot in 60 Sekunden anfordern → — kostenlose Vor-Ort-Besichtigung, schriftliches Angebot innerhalb 24 Stunden. Oder direkt anrufen: +43 664 932 16 167 (Montag bis Freitag 7:00 bis 20:00).