Räumungspartner für Wiener Hausverwaltungen: Was wirklich zählt 2026

Sie verwalten ein Wiener Mehrparteienhaus mit 200+ Wohnungen — oder gleich ein Portfolio mit 14, 42 oder 80 Liegenschaften. Mieterwechsel sind tägliches Geschäft. Die Frage: Wann lohnt sich ein fester Räumungspartner statt Einzelvergaben? Und worauf müssen Sie achten? Diese Anleitung kommt aus der Erfahrung mit 30+ Wiener Hausverwaltungen, davon 12 mit Rahmenverträgen.

Warum ein fester Räumungspartner?

Hausverwaltungen, die alle Räumungen einzeln vergeben, haben drei strukturelle Probleme:

1. Reaktionszeit-Lotterie. Bei dringenden Räumungen (Sterbefall, Räumungsklage) ist nicht garantiert, dass eine Firma binnen 48–72 h vor Ort ist. Sie verlieren Tage — und damit Mieten.

2. Qualitäts-Schwankung. Drei verschiedene Räumungsfirmen liefern drei verschiedene Standards bei Übergabeprotokoll, MA-48-Nachweis, Reinigungstiefe. Inkonsistenz erschwert die interne Abrechnung.

3. Verwaltungsaufwand pro Auftrag. Drei Angebote einholen, vergleichen, beauftragen, kontrollieren, abrechnen — pro Räumung 4–6 Stunden Sachbearbeiter-Zeit. Bei 30 Räumungen pro Jahr sind das 120–180 Stunden.

Ein Rahmenvertrag löst alle drei Probleme — wenn er richtig aufgesetzt ist.

Die 8 Bestandteile eines guten Rahmenvertrags

Aus Erfahrung mit Wiener Hausverwaltungs-Verträgen — diese 8 Punkte gehören rein:

1. Garantierte Reaktionszeit (SLA)

• Standard-Räumung: Vor-Ort-Besichtigung binnen 48–72 h
• Express: Vor-Ort-Besichtigung binnen 24 h
• Notfall (Brand, Wasserschaden): Vor Ort binnen 4 h
• Mit Konsequenzen bei Nicht-Einhaltung: 5–10 % Rabatt auf Räumung

2. Sonderkonditionen pro Standardräumung

• Mengenrabatt: 10–15 % bei 4–8 Räumungen pro Quartal, 15–25 % ab 8+
• Festpreis-Listen für typische Wohnungsgrößen (30 m², 50 m², 70 m², 90 m²)
• Wertanrechnung im Rahmenvertrag: Standard-Werte pro Möbelkategorie

3. Sammelrechnung

• Monatliche Rechnung mit allen Aufträgen
• Mit Liegenschaft, Wohnungsnummer, Mieter-Pseudonym (DSGVO)
• Maschinell verarbeitbar (CSV-Export)
• Zahlungsziel 30 Tage nach Erhalt

4. Account-Manager mit Mobilnummer

• Eine Person für alle Aufträge
• Direkte Mobilnummer, kein Hotline-Loop
• Vertretungsregelung schriftlich
• Quartalsweise Review-Termin (was lief gut, was nicht)

5. Standardisierte Übergabeprotokolle

• Vor-Fotos je Raum (Wand, Boden, Decke)
• Nach-Fotos je Raum (besenrein-Zustand)
• Inventarliste entsorgter Möbel
• MA-48-Entsorgungsnachweis
• Sondermüll-Aufstellung (falls relevant)
• Zeitstempel + Unterschrift Räumungsleiter

6. Direktabrechnung-Optionen

• Hausverwaltung zahlt direkt (Standard)
• Mieter-Direktabrechnung (selten, bei Räumungsklage)
• Versicherung-Direktabrechnung (bei Brand-/Wasserschaden) — Liste der akzeptierten Versicherungen
• Verlassenschaft-Direktabrechnung (mit Notar-Koordination)

7. Garantierter MA-48-Entsorgungsnachweis

• Pflicht bei jedem Auftrag — kein Opt-out
• Digital im Kundenportal binnen 24h nach Räumung
• 7 Jahre Aufbewahrung garantiert

8. Versicherungsschutz

• Mindestens € 5 Mio. Haftpflicht (BKS hat Allianz)
• Police-Nummer im Vertrag
• Direktabrechnung mit Versicherung bei Stiegenhaus- oder Lift-Schäden

Wann lohnt sich ein Rahmenvertrag — Schwellenwerte

Häufige Fehler in B2B-Räumungs-Verträgen

Fehler 1: Stundensatz-Vertrag. Lockt mit niedrigem Einstiegspreis, eskaliert in der Praxis. Lösung: Festpreis-Listen für Standardgrößen, Stundensatz nur für Sonderfälle.

Fehler 2: Keine SLA-Penalties. „48h Reaktionszeit” ohne Konsequenz bei Nicht-Einhaltung ist nichts wert. Lösung: 5–10 % Rabatt bei Verzug — schriftlich.

Fehler 3: Sammelrechnung ohne Liegenschafts-Zuordnung. Bei monatlicher Sammelrechnung mit 12 Aufträgen ohne Zuordnung zur Liegenschaft ist die interne Weiterbelastung an Eigentümer unmöglich. Lösung: Pro Auftrag in der Sammelrechnung: Liegenschafts-Code, Wohnungsnummer, Datum, Festpreis netto, USt., Endsumme.

Fehler 4: Entsorgungsnachweis nur auf Anfrage. Bei einer MA-22-Prüfung müssen Sie alle Nachweise vorlegen können. Lösung: automatischer Versand binnen 24h.

Fehler 5: Keine Kündigungsregelung. Rahmenverträge mit 12-Monats-Bindung ohne Sonderkündigung bei Qualitätsmängel sind problematisch. Lösung: Kündigung mit 30 Tagen bei wiederholter SLA-Verletzung.

Spezialfälle für Wiener Hausverwaltungen

Räumungsklage (Mieter weigert sich)

Bei Räumungsklagen wird das Bezirksgericht beauftragt — Räumungstermin mit Gerichtsvollzieher. Die Räumungsfirma führt unter gerichtlicher Aufsicht durch. Wichtig:

• Gerichts-Termin bindend — keine Verschiebung möglich
• Inventarliste bei Pfändung muss erstellt werden
• Lagerung von Mieter-Eigentum für 3 Monate (auf dessen Kosten)
• Höhere Kosten wegen Komplexität — Aufschlag 20–40 %

Mieter-Tod ohne Erben

Wenn ein Mieter verstirbt und keine Erben gefunden werden:

• Verlassenschaftsverfahren dauert lange, wird oft eingestellt
• Hausverwaltung kann Räumung beantragen über Bezirksgericht
• Räumungstermin unter gerichtlicher Aufsicht
• Wertvolle Stücke werden zur Republik Österreich (Bundesschatz)
• Kosten trägt die Hausverwaltung — kann später von der Verlassenschaft refundiert werden (selten)

Brand- und Wasserschadenräumung

Mit Direktabrechnung über die Versicherung des Mieters oder der Hausverwaltung:

• Reaktionszeit Notfall: Vor Ort in 4 h
• Schadenprotokoll für Versicherung
• Trocknung (oft nachgeordnet)
• Sanierungs-Vorbereitung (Renovierungsfirma kann anschließen)

Mehr zu Brand- und Wasserschaden-Räumung →

Was ein guter Räumungspartner für Wien NICHT tut

• ❌ Nimmt Aufträge ohne Vor-Ort-Besichtigung an
• ❌ Verspricht Festpreise per Telefon
• ❌ Liefert MA-48-Nachweise nur auf Anfrage
• ❌ Hat keinen einzigen Wiener B2B-Partner als Referenz
• ❌ Berechnet Wochenend-Aufschläge
• ❌ Hat weniger als € 1 Mio. Haftpflicht-Versicherung
• ❌ Lässt sich keine Vertretungsregelung des Account-Managers schriftlich geben
• ❌ Verweigert Quartalsweise Performance-Reviews

B2B-Erstgespräch mit BKS-Geschäftsführung anfragen → — Andreas K. (Geschäftsführer) ist persönlich für B2B-Verträge zuständig. Mo–Fr 8–18 Uhr, kostenlos und unverbindlich.