Mit dem Brief vom Notar landet auch ein Schock im Postkasten: Onkels Wohnung in Brigittenau ist voll, der Kühlschrank läuft, die Hausverwaltung mahnt Miete an — und Sie sind die nächste Erbenstufe. Wer das Erbe wirksam ausschlägt, verliert mit der Erbsentschlagung nach § 805 ABGB alle Pflichten — auch die Räumung. Wer ausschlägt, aber schon Möbel mitnimmt, bleibt voll haftbar. Der Unterschied ist gravierend.
Erbantrittserklärung, Ausschlagung und die §§ 799 ff ABGB
Mit dem Tod einer Person geht der Nachlass nicht automatisch über. Die Erben müssen aktiv handeln — sie geben eine Erbantrittserklärung ab (§ 799 ABGB) oder schlagen das Erbe aus. Solange beides nicht erfolgt ist, “ruht” der Nachlass als sogenannte Verlassenschaft, vertreten durch den Notar als Gerichtskommissär.
Die Erbantrittserklärung kann bedingt (Haftung nur mit Nachlassvermögen) oder unbedingt (volle Haftung auch mit Privatvermögen) erfolgen. Wer eine bedingte Erklärung abgibt, kann nach Inventarisierung noch erkennen, ob Schulden den Wert übersteigen — und ist bei Überschuldung sicher. Wer unbedingt erklärt, kann später nicht mehr ausschlagen. Diesen Schritt sollten Sie nie ohne anwaltliche Rücksprache machen.
Wann darf und kann ich ausschlagen?
Ausschlagung ist möglich, solange Sie keine Erbantrittserklärung abgegeben haben und noch nicht über das Nachlassvermögen verfügt haben. Letzteres ist der Stolperstein: Wer schon eine Vase mitgenommen, Möbel verkauft oder das Sparbuch abgeräumt hat, gilt rechtlich als konkludenter Erbe (§ 802 ABGB) und kann nicht mehr ausschlagen — egal, was er später erklärt.
Praktisch: Lassen Sie die Wohnung versperrt. Holen Sie nichts heraus — auch keine persönlichen Fotos — bevor die Ausschlagung schriftlich beim Notar erklärt ist. Eine Übersicht zum gesamten Verlassenschafts-Prozess finden Sie auf /ratgeber/verlassenschaft-erben-checkliste. Unterschied zur “normalen” Wohnungsauflösung wird auf /ratgeber/verlassenschaft-vs-wohnungsaufloesung erläutert.
Tabelle: Szenarien nach Ausschlagung — wer räumt, wer zahlt
| Szenario | Wer räumt | Wer zahlt | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Sie schlagen aus, ein Geschwisterteil erbt | Erbe (Geschwister) | Erbe (Geschwister) | Sie sind raus |
| Alle Geschwister schlagen aus, Cousin erbt | Cousin | Cousin (oder Verlassenschaft) | Erbenstufe rückt nach |
| Alle gesetzlichen Erben schlagen aus | Verlassenschaftskurator | Verlassenschaftsvermögen | § 156 AußStrG |
| Vermögen reicht nicht — kein Erbe | Republik Österreich | Republik Österreich | § 750 ABGB Heimfall |
| Mietwohnung, kein Vermögen, kein Erbe | Vermieter (faktisch) | Vermieter, danach Klage | Schaden gegen Kurator |
| Eigentumswohnung, kein Erbe | Kurator/Republik | Aus Verkaufserlös | Verkauf durch Kurator |
| Sie schlagen aus, haben aber Möbel mitgenommen | Sie | Sie | Konkludente Annahme § 802 |
| Mit-Mietvertrag (Lebensgefährtin) | Verbleibender Mieter | Verbleibender Mieter | Mietvertrag läuft weiter |
Sonderfall Mietwohnung in Wien
Eine Mietwohnung ist juristisch ein laufendes Schuldverhältnis. Mit dem Tod des Mieters tritt nach § 14 MRG ein gesetzlich definierter Personenkreis (Ehepartner, Lebensgefährte, Kinder im selben Haushalt) automatisch in den Mietvertrag ein — auch ohne Erbe. Diese Personen können entweder eintreten oder ihrerseits kündigen.
Tritt niemand ein, geht der Mietvertrag in die Verlassenschaft über. Bis zur Räumung läuft die Miete weiter und reduziert das Nachlassvermögen. Vermieter haben deshalb großes Interesse an einer schnellen Räumung und sind oft bereit, den Notar bei der Räumungsfreigabe zu unterstützen. Mehr zur Räumungslogistik für Hausverwaltungen finden Sie auf /leistungen/wohnungsraeumung und /ratgeber/raeumungspartner-hausverwaltung.
Sonderfall Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung ist die Lage anders. Die Wohnung selbst ist Teil des Nachlasses und kann nicht “zurückgegeben” werden. Schlagen alle Erben aus, bestellt das Gericht den Verlassenschaftskurator, der die Wohnung verkauft. Der Käufer zahlt die Räumung — meist als Teil des Kaufvertrags (“besenrein übergeben”). Die Logistik einer kompletten Hausräumung vor Verkauf entspricht hier weitgehend einer regulären Verlassenschaft.
Sonderfall Genossenschaftswohnung
Genossenschafts- und Wiener-Wohnen-Wohnungen sehen häufig einen Eintrittsanspruch auf Nahangehörige vor. Tritt niemand ein, geht die Wohnung an die Genossenschaft zurück — die meist auch die Räumung organisiert, aber die Kosten dem Nachlass in Rechnung stellt.
Praktischer Ablauf einer Ausschlagung in Wien
- Sie erhalten das Schreiben des Notars (Gerichtskommissär) zur Verlassenschaft.
- Sie nehmen keine Gegenstände aus der Wohnung. Keine Schlüsselübergabe, keine Möbel, keine Schmuck-Erinnerungsstücke.
- Sie vereinbaren beim Notar einen Termin zur Erbsentschlagung — oder erklären die Ausschlagung schriftlich.
- Der Notar protokolliert die Ausschlagung und informiert die nächste Erbenstufe.
- Falls alle ausschlagen, beantragt der Notar beim Bezirksgericht die Bestellung eines Verlassenschaftskurators.
- Der Kurator beauftragt die Räumung — oft mit einer Festpreis-Räumungsfirma wie BKS.
Bei Wertgegenständen in der Wohnung kann der Kurator ein Inventar erstellen lassen. Details zur Bewertung auf /ratgeber/verlassenschaft-wertgegenstaende-schaetzen.
Steuerliche und persönliche Konsequenzen
Eine Ausschlagung wirkt rückwirkend auf den Todeszeitpunkt — Sie gelten als nie Erbe gewesen. Es fällt keine Grunderwerbssteuer und keine Erbschaftssteuer (Österreich hat diese ohnehin nicht) an. Allerdings kann die Ausschlagung Ihre Kinder als Nacherben treffen, da sie an Ihrer Stelle in die Erbenstufe rücken. Wer minderjährige Kinder hat, muss die Ausschlagung gerichtlich genehmigen lassen, sonst gelten die Kinder als Erben — und das Risiko ist erst recht da.
Bei Sozialleistungsbezug kann eine Ausschlagung problematisch werden: Wer Mindestsicherung bezieht und ein “werthaltiges” Erbe ausschlägt, riskiert eine Rückforderung durch die MA 40. Klären Sie das vorab.
Wenn doch geräumt werden muss — die schnelle Festpreis-Lösung
Geht die Räumung an Sie als Erbe oder an einen Kurator, beauftragen Sie eine spezialisierte Verlassenschaftsräumung. BKS-Entrümpelung bietet Verlassenschaftsräumungen mit Inventar-Dokumentation, Wertanrechnung und Notar-konformer Berichterstattung. Festpreis nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung, schriftliches Angebot innerhalb 24 Stunden, gültig 30 Tage. Bei Insolvenz-Verfahren oder besonderen Konstellationen ist die Lösung auf /ratgeber/insolvenzverwalter-raeumung-wien beschrieben.
Für Erben, die nicht aus Wien anreisen können, übernehmen wir die volle Vertretung: Schlüsselübergabe durch Hausverwaltung, Räumung, Wertgegenstands-Versand per Spedition, Endreinigung, Schlüsselrückgabe. Erfahrung aus 547+ Projekten seit 2015, WKO-Wien-Mitglied, 5 Millionen Euro Allianz-Haftpflicht.
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