Die Wohnung steht voll, die Miete läuft, die Hausverwaltung mahnt — und das Bezirksgericht braucht noch acht Monate bis zur Einantwortung. Dürfen die Erben jetzt räumen? Streng genommen nicht, denn vor dem Einantwortungsbeschluss nach § 797 ABGB sind sie noch keine Eigentümer. Praktisch ist die Räumung in fast jedem Fall möglich — mit den richtigen Schritten zwischen Notar, Hausverwaltung und Räumungspartner. Eine 70-m²-Wohnung in Floridsdorf kostet sonst rund 800 € Miete pro Monat ohne Nutzen — das addiert sich.
Der Einantwortungsbeschluss in der österreichischen Verlassenschaft
Mit der Einantwortung überträgt das Bezirksgericht das Eigentum am Nachlass formal auf die Erben. Vor diesem Beschluss “ruht” die Verlassenschaft als eigenes Rechtssubjekt, vertreten durch den Notar als Gerichtskommissär. Erben sind bereits Erbantrittsberechtigte, dürfen aber noch nicht uneingeschränkt verfügen.
Die rechtlichen Grundlagen liegen in den §§ 547 bis 824 ABGB sowie im Außerstreitgesetz (AußStrG). Konkret: Eine Erbantrittserklärung macht aus dem Erbantrittsberechtigten einen “ruhenden Erben”, der die Verlassenschaft mit dem Notar verwaltet. Erst der Einantwortungsbeschluss schafft echte Verfügungsmacht — über Wohnung, Sparbuch und Hausrat.
Wer jetzt einfach räumt, ohne Zustimmung der anderen Erben und ohne Notar-Freigabe, riskiert: Schadenersatz-Forderungen von Miterben, Anfechtung der Räumung, ungültige Veräußerung von Hausrat — und im Extremfall den Vorwurf der Erbschleicherei.
Was vor der Einantwortung erlaubt ist — und was nicht
Erlaubt: Akute Sicherung und Werterhalt
Niemand muss zusehen, wie ein Kühlschrank voller Lebensmittel verdirbt oder die Therme im Winter platzt. Maßnahmen zur Werterhaltung des Nachlasses sind nicht nur erlaubt, sondern eine Pflicht jedes Erbantrittsberechtigten. Konkret: Lebensmittel entsorgen, Wasser absperren, Briefkasten leeren, Schlüssel an Notar oder Hausverwaltung übergeben, Pflanzen versorgen oder Sicherheit gegen Einbruch organisieren.
Auch Wertgegenstände sichern Sie sofort — Schmuck im Tresor (Notar zieht Sie als Zeugen bei), Bargeld auf ein Sperrkonto, Originalbelege in einer Mappe für den Notar.
Verboten: Vollständige Räumung ohne Freigabe
Eine komplette Räumung mit Entsorgung von Möbeln und Hausrat ist eine Verfügung über den Nachlass — sie reduziert das Vermögen. Solche Verfügungen brauchen entweder die Zustimmung aller Erbantrittsberechtigten oder die Freigabe des Notars als Gerichtskommissär. Ohne eine der beiden Grundlagen ist die Räumung anfechtbar.
Praxis: Räumungsfreigabe durch den Notar
In 80+ Prozent der Fälle wird die Räumung vor der Einantwortung durchgeführt — mit Notar-Freigabe. Voraussetzung: dokumentierter Schadensabwendungsgrund (laufende Miete, drohende Räumungsklage, Schimmel), Inventarverzeichnis vorab und schriftliche Erklärung aller bekannten Erben, dass sie der Räumung nicht widersprechen.
Bei BKS-Entrümpelung liefern wir Notaren Vorab-Inventarverzeichnisse innerhalb 48 Stunden nach Begehung — ideal für eine schnelle gerichtliche Genehmigung. Mehr zum Standardumfang auf /leistungen/verlassenschaftsraeumung und vertiefend auf /ratgeber/nachlassverwalter-raeumung-wien.
Tabelle: Phase × Erlaubt × Verboten × Workaround
| Status der Verlassenschaft | Erlaubt | Verboten | Praxis-Workaround |
|---|---|---|---|
| Vor Erbantrittserklärung | Notschritte: Lebensmittel, Wasser, Wertsicherung | Möbel verkaufen, Hausrat verschenken | Notar anrufen, Schlüssel übergeben |
| Erbantrittserklärung abgegeben | Inventur, Werterhaltungen | Veräußerung ohne Zustimmung Miterben | Schriftliche Räumungsfreigabe Notar |
| Streit zwischen Erben | Wie oben | Einseitige Räumung durch einen Erben | Antrag beim Bezirksgericht |
| Drohende Räumungsklage durch Vermieter | Räumung mit Notar-Freigabe | Untätig bleiben | Vorab-Inventar + Eilantrag |
| Verlassenschaftskurator bestellt | Räumungsauftrag durch Kurator | Erben handeln selbst | Kurator beauftragt Räumungsfirma |
| Einantwortungsbeschluss da | Volle Verfügung der Erben | — | Räumung nach Standard-Auftrag |
| Mietvertrag schon gekündigt | Räumung vor Ende der Kündigung | Verzug — Mietzahlung weiter | Mit Vermieter Übergabetermin fixieren |
Wie lange dauert die Einantwortung typisch?
Die Spannen sind groß. Schnellfälle (Witwen-Erbe, keine Geschwister, vollständige Unterlagen) brauchen 3 bis 5 Monate. Standardfälle mit zwei bis drei Kindern und vorhandenem Sparbuch liegen bei 6 bis 9 Monaten. Streitfälle, ausländische Erben, Testaments-Anfechtung oder Verlassenschafts-Insolvenz schieben es auf 12 bis 24 Monate.
In dieser Zeit laufen Miete (Mietwohnung), Betriebskosten (Eigentumswohnung), Energiepauschalen und Versicherung weiter. Bei einer 80-m²-Wohnung in Donaustadt mit 720 € Miete monatlich addiert sich das auf 4.300 bis 6.500 € reine Halterkosten während des Verfahrens — meist mehr als eine ordentliche Räumung kostet.
Was passiert mit dem Mietvertrag des Verstorbenen?
§ 14 MRG regelt die Eintrittsrechte naher Angehöriger: Ehepartner, Lebensgefährte mit drei Jahren Haushaltsgemeinschaft, Kinder, Eltern, Geschwister — sofern sie im selben Haushalt gelebt haben. Treten sie ein, geht der Mietvertrag auf sie über; der Verlassenschaftsbezug zur Wohnung endet damit faktisch.
Tritt niemand ein, fällt der Mietvertrag in die Verlassenschaft. Sowohl Vermieter als auch Verlassenschaft können nach § 1116a ABGB binnen einer einmonatigen Sonderkündigungsfrist kündigen. In der Praxis kündigen Vermieter sehr schnell, weil die Wohnung leer steht oder die Erbenfrage offen ist. Mehr zum Zusammenspiel mit der Hausverwaltung auf /ratgeber/raeumungspartner-hausverwaltung.
Eilbedarf bei drohender Räumungsklage
Lässt der Vermieter eine Räumungsklage zustellen, sinkt der Handlungsspielraum dramatisch. Der Notar erteilt in solchen Fällen typischerweise eine Eil-Räumungsfreigabe innerhalb von 5 bis 15 Werktagen — Voraussetzung ist ein dokumentierter Schadensabwendungsgrund und ein Vorab-Inventar. Wir liefern dieses Inventar nach Besichtigung in 24 bis 48 Stunden. Das Verfahren ist auch ein Standardablauf bei /ratgeber/zwangsraeumung-wien-ablauf.
Workarounds zwischen Erben
Bei mehreren Erben ist die einstimmige Räumungserklärung gegenüber dem Notar das einfachste Mittel. Praxis-Vorlage: Jeder Erbe unterschreibt eine kurze Erklärung “Ich stimme der Räumung der Wohnung in der … zu BKS-Konditionen (Kostenvoranschlag vom …) zu. Wertgegenstände werden inventarisiert und angerechnet.” — und der Notar gibt die Räumung frei.
Bei Streit: Antrag eines einzelnen Erbantrittsberechtigten beim Bezirksgericht auf Räumungsanordnung. Das Gericht hört die anderen Erben an und entscheidet nach Lage. Mietkosten-Schaden wird in der Regel als ausreichender Grund anerkannt.
Hausverwaltung als Vermittler
Wenn der Notar wenig Wiener Verlassenschafts-Erfahrung hat, übernimmt manchmal die Hausverwaltung die Vermittlerrolle: Sie bestätigt schriftlich die laufenden Kosten, mahnt sanft die Räumung an und gibt den Erben ein gemeinsames Handlungsmotiv. Wir arbeiten mit den meisten großen Wiener Hausverwaltungen seit Jahren zusammen. Verfahren auf /ratgeber/hausverwaltung-rahmenvertrag-raeumung.
Wertanrechnung erhöht den Spielraum
Bei einer Verlassenschaftsräumung mit hochwertigem Inventar (Biedermeier-Möbel in Hietzing, Jugendstil-Lampen in Mariahilf, Goldschmuck) liegt die Wertanrechnung schnell bei 800 bis 4.500 €. Diese Summe wird vom Räumungspreis abgezogen und reduziert die Belastung der Verlassenschaft. Methodik auf /ratgeber/wertanrechnung-erklaert und /ratgeber/wohnungsaufloesung-mit-wertanrechnung.
Wichtig: Die Wertanrechnung darf nicht heimlich erfolgen. Wir listen jedes angerechnete Stück mit geschätztem Verkehrswert auf — der Notar kann die Liste prüfen und ggf. einen Sachverständigen beiziehen. So vermeiden wir Streit unter Erben und Probleme im Schlussbericht ans Bezirksgericht.
Festpreis und schnelle Termine in Wien
BKS-Entrümpelung übernimmt Verlassenschaftsräumungen in allen 23 Wiener Bezirken zum Festpreis nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung. Schriftliches Angebot innerhalb 24 Stunden, Räumungstermin in 48 bis 72 Stunden, Akten-fertige Dokumentationsmappe inklusive. Wir kennen die Wiener Notariatskammer-Anforderungen und liefern Räumungsfreigabe-Anträge auf Wunsch in fertiger Vorlage. WKO-Wien-Mitglied, 5 Millionen Euro Allianz-Haftpflicht, 547+ Projekte seit 2015.
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