Zwangsräumung Wien — Ablauf, Fristen, Gerichtsvollzieher

Wenn der Mieter trotz Räumungstitels nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Zwangsräumung — geregelt in § 349 Exekutionsordnung (EO). Das Verfahren ist langwierig, formell und teuer: vom ersten Mahnschreiben bis zum tatsächlichen Räumungstermin vergehen in Wien typisch 6 bis 14 Monate. Dieser Ratgeber zeigt jeden Schritt — aus Vermieter- und aus Mieter-Sicht.

Voraussetzung: der Räumungstitel

Eine Zwangsräumung setzt einen vollstreckbaren Räumungstitel voraus. In Wien sind drei Wege üblich:

Räumungsurteil nach Mietrechtsklage

Der häufigste Fall: der Vermieter klagt am zuständigen Bezirksgericht auf Räumung wegen Mietzins-Rückstand (mindestens ein Monat fällig und gemahnt), erheblicher Vertragsverletzung oder anderer Auflösungsgründe.

Räumungs-Vergleich

Mieter und Vermieter schließen vor Gericht einen Vergleich. Der Vergleich ist sofort vollstreckbar — bei Nichteinhaltung kann sofort Räumungsexekution beantragt werden.

Endigung eines befristeten Mietvertrags

Bei einem ordnungsgemäß befristeten Mietvertrag gilt der Mietvertrag selbst als Titel — die Räumung kann nach Ablauf direkt vollstreckt werden.

Phase 1: Außergerichtliche Mahnung

Bevor der Vermieter klagen kann, muss er den Mietzins-Rückstand schriftlich mahnen. Üblicher Ablauf:

• 1. Mahnschreiben nach 14 Tagen Rückstand
• 2. Mahnschreiben mit Klagsandrohung nach 30 Tagen
• Setzung einer Nachfrist von 8 bis 14 Tagen
• Bei weiterem Verzug: Vorlage an den Anwalt

In dieser Phase kann der Mieter durch Nachzahlung des Rückstands die Klage noch verhindern. Im Ratgeber Wohnung räumen nach Mietvertrag-Kündigung sind die Mieter-Optionen detaillierter dargestellt.

Phase 2: Räumungsklage am Bezirksgericht

Reagiert der Mieter nicht, wird die Räumungsklage bei dem für die Liegenschaft zuständigen Bezirksgericht eingebracht — etwa am Bezirksgericht Hernals für Hernals und Ottakring, am Bezirksgericht Floridsdorf für Floridsdorf und Donaustadt.

Verfahrensdauer

• Klagseinbringung bis erste Tagsatzung: 6 bis 12 Wochen
• Beweis-Aufnahme (Zeugen, Urkunden): variabel
• Urteils-Verkündung: 2 bis 6 Monate nach Schluss der Verhandlung
• Rechtskraft: 4 Wochen nach Zustellung (bei Berufung mehr)

In dieser Phase kann der Mieter durch komplette Nachzahlung des Mietzins-Rückstands die Räumung abwenden — die sogenannte Rettungs-Zahlung gemäß § 33 Mietrechtsgesetz (MRG). Das gilt einmalig pro Mietverhältnis.

Kosten in Phase 2

• Gerichtsgebühr (Pauschalgebühr nach Streitwert): 250 bis 800 €
• Anwaltskosten Vermieter (RATG-Tarif): 1.200 bis 2.800 €
• Sachverständige (bei Bedarf): variabel
• Anwaltskosten Mieter (falls Beratung): 600 bis 1.500 €

Phase 3: Vollstreckungsantrag und Exekutor

Nach Rechtskraft des Räumungstitels stellt der Vermieter den Antrag auf Räumungsexekution beim Bezirksgericht. Das Gericht beauftragt einen Gerichtsvollzieher (umgangssprachlich Exekutor) mit der Durchführung.

Räumungsedikt — die letzte Frist

Der Exekutor stellt dem Mieter ein Räumungsedikt zu. Es enthält:

• Den genauen Räumungstermin (üblich 4 bis 8 Wochen Frist)
• Hinweis auf die Konsequenzen bei Nichträumung
• Aufforderung zur Übergabe aller Schlüssel

In dieser Phase kann der Mieter einen Aufschiebungsantrag gemäß § 200a EO stellen — etwa bei nachweisbarer Wohnungssuche, Krankheit oder familiärer Notlage. Die Aufschiebung beträgt typisch 1 bis 3 Monate, in Ausnahmen bis 6 Monate.

Phase 4: Der Räumungstermin

Am vom Exekutor festgesetzten Termin erscheinen vor Ort:

• Der Gerichtsvollzieher selbst
• Ein Schlosser (für den Schloss-Tausch)
• Zwei Räumungs-Mitarbeiter (für Möbel und Hausrat)
• Auf Antrag: Polizei (bei zu erwartendem Widerstand)
• Der Vermieter oder sein Anwalt

Ablauf

1. Schlosser öffnet die Wohnung (Mieter meist abwesend)
2. Exekutor erstellt ein Räumungsprotokoll
3. Sämtliche Fahrnisse werden inventarisiert
4. Möbel und Hausrat werden in Verwahrung genommen
5. Schloss wird getauscht
6. Schlüssel werden dem Vermieter übergeben
7. Räumungsprotokoll wird unterzeichnet und übermittelt

Die Räumungsfirma

In Wien wird der Abtransport meist von professionellen Räumungs-Unternehmen durchgeführt. BKS-Entrümpelung führt regelmäßig Exekutionsräumungen für Wiener Hausverwaltungen aus — schnell, dokumentiert und rechtssicher. Bei Bedarf siehe Hausverwaltungs-Rahmenvertrag.

Phasen-Übersicht

Was passiert mit den Sachen?

§ 349 EO regelt die Verwahrung der Fahrnisse. Drei Stufen:

Stufe 1: Übergabe an den Mieter

Erscheint der Mieter am Räumungstermin und nimmt seine Sachen mit, ist das Verfahren mit dem Schloss-Tausch beendet. Das ist der unkomplizierteste Fall.

Stufe 2: Verwahrung beim Exekutor

Nimmt der Mieter die Sachen nicht mit, werden sie eingelagert. Das Lager kann sein:

• Eigene Räume des Vermieters (gegen Entgelt)
• Lager der Vollstrecker-Innung
• Externes Lager-Unternehmen — siehe Lager-Service

Die Verwahrungsdauer beträgt 3 Monate. In dieser Zeit kann der Mieter seine Sachen abholen — gegen Bezahlung der angefallenen Verwahrungskosten.

Stufe 3: Versteigerung oder Vernichtung

Nach Ablauf der 3-Monats-Frist werden die Fahrnisse vom Exekutor versteigert (Sammler-Stücke, werthaltige Möbel) oder fachgerecht entsorgt. Der Versteigerungserlös wird mit den Forderungen des Vermieters und den Verwahrungskosten verrechnet — ein Überschuss steht dem Mieter zu.

Mieter-Perspektive: Wie verhindern oder hinauszögern

Rettungs-Zahlung gemäß § 33 MRG

Bei Räumung wegen Mietzins-Rückstands kann der Mieter durch komplette Nachzahlung der Rückstände und der Verfahrenskosten die Räumung einmalig abwenden. Achtung: nur einmal pro Mietverhältnis möglich.

Aufschiebungsantrag § 200a EO

Bei nachweisbarem schwerwiegendem Grund (Krankheit, Suche nach Ersatzwohnung, soziale Notlage) kann der Mieter beim Exekutionsgericht einen Aufschiebungsantrag stellen.

Außergerichtlicher Vergleich

Auch nach Räumungstitel kann mit dem Vermieter ein Ratenzahlungs-Vergleich vereinbart werden. Vermieter sind oft kompromissbereit, weil die Räumung selbst kostet und Forderungen oft uneinbringlich werden.

Schuldnerberatung Wien

Die Schuldnerberatung Wien (gemeinnütziger Verein, Wagramer Straße 8) bietet kostenlose Beratung — auch bei drohender Räumung. Die Berater verhandeln auf Wunsch mit Vermieter und Anwalt.

Vermieter-Perspektive: Was bringt der Aufwand?

Aus Vermieter-Sicht ist die Zwangsräumung selten wirtschaftlich. Beispielrechnung Wohnung 60 m² in Brigittenau:

• Mietausfall während Verfahren (12 Monate × 600 €): 7.200 €
• Verfahrenskosten gesamt: 4.500 €
• Räumung und Verwahrung: 2.000 €
• Endreinigung und Sanierung: 2.500 €
• Summe Kosten: 16.200 €
• Erlös aus Versteigerung (typisch): 200 – 800 €

Realistisch trägt der Vermieter den Großteil — die Forderung gegen den Mieter ist meist uneinbringlich. Deswegen rate erfahrene Wiener Hausverwaltungen zu früher Mahnung und konsequentem Vorgehen.

Sonderfall: Insolvenz des Mieters

Eröffnet der Mieter ein Schuldenregulierungsverfahren, wird das Räumungsverfahren unterbrochen. Der Insolvenzverwalter entscheidet über die weitere Vorgangsweise. In der Praxis wird das Mietverhältnis meist innerhalb von 1 bis 3 Monaten beendet — die Räumung folgt dann als Insolvenzräumung.

Vorbeugung — die wichtigsten Hebel

Für Vermieter und Hausverwaltungen lohnen drei Maßnahmen:

1. Bonitätsprüfung vor Mietabschluss (KSV-Auskunft, letzter Mietzettel)
2. Kaution in voller Höhe einheben (3 Monatsmieten zulässig)
3. Frühzeitige Mahnung ab dem ersten verspäteten Mietzins

Eine schnelle erste Mahnung — etwa nach 10 Tagen — vermeidet 70 Prozent aller späteren Räumungsfälle, zeigt die Erfahrung großer Wiener Hausverwaltungen.

Wiener Bezirksgerichte für Räumungsverfahren

Je nach Lage der Liegenschaft ist ein anderes Bezirksgericht zuständig:

• BG Innere Stadt: 1., 4., 5., 6., 7., 8., 9. Bezirk
• BG Leopoldstadt: Leopoldstadt, Brigittenau
• BG Favoriten: Favoriten, Simmering
• BG Meidling: Meidling, Liesing
• BG Hietzing: Hietzing, Penzing
• BG Hernals: Hernals, Ottakring, Währing, Döbling
• BG Floridsdorf: Floridsdorf, Donaustadt

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