Nach einer Mietvertragskündigung haben Sie in Wien typisch vier bis dreizehn Wochen Zeit, die Wohnung übergabefertig zu machen. Wer in dieser Frist sauber arbeitet, bekommt 87 Prozent der Kaution zurück — wer schludert, verliert im Schnitt € 460. Diese chronologische 4-Wochen-Timeline mit § 1109 ABGB-Grundlage zeigt, was wann zu erledigen ist, was “besenrein” rechtlich bedeutet und welche Forderungen Ihr Vermieter stellen darf — und welche nicht.
Der rechtliche Rahmen — § 1109 ABGB
Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 1109 die Rückstellungspflicht des Mieters: “Nach Beendigung des Bestandverhältnisses muss der Bestandnehmer die Sache der Beschaffenheit zurückstellen, in der er sie übernommen hat.” Übersetzt heißt das: Sie geben die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem Sie sie bekommen haben — abzüglich gewöhnlicher Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch.
Was Sie schulden
- Leere, vollständig geräumte Wohnung
- Besenrein im Sinn der Hausordnung
- Funktionsfähige Einrichtungen, sofern mitvermietet
- Übergabe der Schlüssel — Anzahl wie im Mietvertrag
Was Sie nicht schulden — sofern nicht ausdrücklich vereinbart
- Neuverlegung Bodenbeläge
- Neuer Anstrich der Wände (außer bei drastischen Farben — Streitfrage, siehe weiter unten)
- Erneuerung von durch normale Abnutzung gealterten Teilen (Türklinken, Steckdosen)
- Beseitigung kleiner Gebrauchsspuren (typische Bohrlöcher)
Die 4-Wochen-Timeline
Diese Timeline geht von einem Standard-Auszug mit 3 Monaten Kündigungsfrist aus. Die letzten vier Wochen sind operativ entscheidend — vorher reichen Sortier-Vorbereitungen.
| Woche | Aufgabe | Tipp |
|---|---|---|
| Woche 4 (vor Übergabe) | Bestandsaufnahme, Aussortieren, Räumungsfirma anfragen | Schriftliches Angebot in 24 h via Wohnung räumen lassen Wien Ablauf |
| Woche 3 | Vor-Ort-Besichtigung, Festpreis, Termin fix, Umzugskartons | Halteverbot beantragen (5 Werktage Vorlauf) |
| Woche 2 | Persönliches verpacken, Wertanrechnung-Stücke fotografieren | Strom-/Gasanbieter-Wechsel ankündigen |
| Woche 1 | Räumungs-Tag (1–2 Tage), besenrein, Zählerstände | Übergabetermin Vermieter ausmachen |
| Übergabe-Tag | Protokoll, Schlüssel, Fotos | Kopie aller Unterlagen behalten |
Woche 4 — die Bestandsaufnahme
Beginnen Sie mit einem realistischen Blick: Was nehmen Sie mit, was bleibt, was muss weg? In typischen Wiener Wohnungen sind 20 bis 40 Prozent des Inhalts faktisch Sperrmüll oder Sondermüll — der Rest verteilt sich auf Mitnahme, Spende (siehe Möbelspende Wien) und Wertanrechnung.
Drei Sortier-Stapel anlegen
- Mitnahme — was in die neue Wohnung kommt
- Verkauf/Wertanrechnung — werthaltige Möbel und Elektronik
- Entsorgung — Sperrmüll, Restmüll, Sondermüll getrennt
Was als Sondermüll gilt — Lacke, Säuren, Medikamente, Batterien — listet Sondermüll Wien entsorgen. Diese müssen separat zu einer MA 48-Sondermüllstelle oder werden von uns mitgenommen.
Woche 3 — Räumungsfirma, Halteverbot, Logistik
Wenn Sie nicht selbst räumen wollen oder können, beauftragen Sie jetzt einen Festpreis-Anbieter. Die Vor-Ort-Besichtigung dauert 20 bis 40 Minuten, das schriftliche Angebot folgt binnen 24 Stunden — siehe Wohnung räumen lassen Wien Ablauf für die volle Choreografie.
Halteverbot — wann notwendig?
In den dichten Bezirken — Innere Stadt, Wieden, Josefstadt, Margareten, Neubau — ist ein Halteverbot in 80 Prozent der Räumungen sinnvoll. Die Beantragung läuft über die MA 46 mit 5 Werktagen Vorlauf. Wir übernehmen das auf Wunsch komplett — Details siehe Halteverbot Wien beantragen.
Woche 2 — Persönliches sichern, Wertanrechnung vorbereiten
In dieser Woche packen Sie selbst — alles, was emotionalen oder dokumentarischen Wert hat, geht in eigene Kartons und nicht in die Räumungsfirma-Hände. Drei Dokumentenkategorien sind entscheidend.
Dokumente, die Sie selbst evakuieren
- Personalausweis, Reisepass, Geburtsurkunde, Heiratsurkunde
- Steuerbescheide letzte 7 Jahre (Aufbewahrungspflicht)
- Mietvertrag, Übergabeprotokoll Einzug, Kautionsbeleg
- Krankenkasse, Pensionsversicherung, Bankunterlagen
- Festplatten und Backup-Medien
Wertanrechnungs-Stücke wie Designer-Möbel oder Antiquitäten werden vom Räumungsleiter bei der Besichtigung erfasst — Sie müssen sie nicht selbst verkaufen.
Woche 1 — der Räumungs-Tag
Der Räumungs-Tag startet zwischen 7:00 und 8:00 Uhr. Eine 60 m² Wohnung in Ottakring ist mit 3 Räumern und einem 7,5-Tonner typischerweise zwischen 14:00 und 16:00 Uhr besenrein. Die operativen Details folgen dem Ablaufmuster aus Wohnung räumen lassen Wien Ablauf.
Was am Räumungs-Tag wichtig ist
- Anwesenheit oder Schlüsselübergabe mit Vollmacht
- Zählerstände Strom/Gas/Wasser fotografieren mit Datum
- Letzte persönliche Aussortierung — “Diese Box kommt mit”
- Übergabe-Schritt mit Vermieter terminieren (gleicher Tag oder Folgetag)
Was der Vermieter verlangen darf — und was nicht
Hier liegt der häufigste Konfliktherd. Vermieter verlangen oft Streichen, Bohrlochsanierung, Parkett-Schleifen. Was rechtlich tatsächlich gefordert werden darf, hängt am Mietvertrag und an § 1109 ABGB.
| Forderung Vermieter | Rechtslage | Wer trägt Kosten |
|---|---|---|
| Wohnung “weiß streichen” | Nur bei drastischen Farben oder ausdrücklicher Klausel | Bei drastischen Farben: Mieter |
| Bohrlöcher schließen | Übliche Bohrlöcher gehören zur Abnutzung | Vermieter |
| Parkett schleifen | Nur bei abnormalem Schaden | Vermieter (Normalabnutzung) |
| Einbauküche zurückbauen | Nur wenn nicht mitvermietet | Mieter (wenn selbst eingebaut) |
| Schimmel beseitigen | Wenn vom Mieter verursacht | Mieter |
| Endreinigung professionell | Nicht ohne Klausel im Mietvertrag | Vermieter (sofern besenrein erfolgt) |
Bei strittigen Punkten kostet Sie ein Anruf bei der Schlichtungsstelle (MA 50, Mietrechtsangelegenheiten) nichts. Die Mietervereinigung und der Mieterschutzverband Wien bieten ebenfalls Erstberatung.
Das Übergabeprotokoll — Ihr Schutz
Das Übergabeprotokoll ist faktisch unverzichtbar. Ohne kann der Vermieter Monate später Mängel behaupten, die er nicht beweisen muss — Sie aber widerlegen.
Pflichtinhalte für ein belastbares Protokoll
- Datum, Uhrzeit, anwesende Personen mit Funktion
- Zustand jedes Raumes (Fotos, idealerweise mit Datum-Stempel)
- Zählerstände Strom/Gas/Wasser
- Anzahl übergebener Schlüssel
- Festhaltung: “Übergabe besenrein bestätigt”
- Mängel und Nachbesserungsfristen (falls vorhanden)
- Unterschrift beider Seiten
Bei Verweigerung des Vermieters: Foto-Doku alleine erstellen, Zeugen mitnehmen, Schlüssel per Einschreiben senden. Damit haben Sie nach § 1111 ABGB Ihre Pflicht erfüllt.
Kaution zurückbekommen — die Fristen
Nach Übergabe und Beseitigung etwaiger Mängel hat der Vermieter die Kaution innerhalb angemessener Frist zurückzuzahlen — laut OGH-Judikatur in der Regel zwischen 1 und 6 Monaten. Bei strittigen Beträgen:
- Schriftliche Mahnung mit 14 Tagen Frist
- Schlichtungsstelle (MA 50) — kostenlos, 6–12 Wochen
- Bezirksgericht — kostenpflichtig, 4–9 Monate
Die Kaution darf nur für nachgewiesene Schäden einbehalten werden — nicht für allgemeine “Renovierung” oder “Abnutzung”.
Was wenn die Frist zu knapp ist?
Wenn der Mietvertrag bereits gekündigt ist und nur noch wenige Tage bleiben, ist eine Express-Räumung binnen 48 bis 72 Stunden möglich — gegen Aufpreis von 25 bis 40 Prozent. Voraussetzung: Wohnung ist zugänglich, Wertanrechnung wird ohne lange Schätzung abgewickelt.
Alternativ können Sie mit dem Vermieter eine kurze Verlängerung gegen Benützungsentgelt vereinbaren — typisch 14 bis 30 Tage zum 1,5-fachen der Miete. Schriftlich fixieren.
Wann ist die Räumung besonders teuer?
In drei Konstellationen liegt die Räumung über dem üblichen Festpreis-Schnitt:
- Messie-Konstellation — siehe Messi-Wohnung Kosten und Grade und Leistung Messie-Wohnung räumen
- Schwer zugänglicher Altbau ohne Aufzug — siehe Altbau-Stolperfallen Wien
- Brand- oder Wasserschaden im Vorfeld — siehe Brand- und Wasserschadensanierung
Die preisliche Übersicht aller drei Tier-Klassen liefert Wohnungsauflösung Wien Preis — sowie der ältere Beitrag Was kostet Entrümpelung Wien.
Häufige Bezirke und ihre Besonderheiten
Wir räumen in allen 23 Bezirken — die häufigsten Mieter-Auszüge laufen in Favoriten, Rudolfsheim-Fünfhaus, Brigittenau und Floridsdorf. Hier kombinieren wir Wohnungsräumung gerne mit Kellerentrümpelung und Sperrmüll-Abholung im selben Termin.
Festpreis-Angebot in 60 Sekunden anfordern → — kostenlose Vor-Ort-Besichtigung, schriftliches Angebot innerhalb 24 Stunden, Übergabeprotokoll inklusive. Oder direkt anrufen: +43 664 932 16 167 (Mo–Fr 7:00–20:00). BKS-Entrümpelung — WKO Wien-Mitglied, 5 Millionen Euro Allianz-Haftpflicht, kautionssichere Übergabe.