Bei der Übergabe einer Mietwohnung in Wien scheitern jede Woche dutzende Auszüge an einer simplen Frage: Was muss raus, was bleibt drin? Wer eine 1140er Altbau-Wohnung mit 78 Bohrlöchern, drei selbstmontierten Hängelampen und einer eingeklebten Tapete zurückgibt, riskiert Kautions-Einbehalt von 600 bis 2.400 €. Mit klaren Regeln nach § 1109 ABGB und sauberer Räumung umgehen Sie den Streit.
Mietvertrag zuerst lesen — dann räumen
Vor jeder Räumung gehört der Mietvertrag auf den Tisch. Entscheidend sind drei Klauseln: die Zustandsbeschreibung bei Einzug (oft als Anhang), die Investitionsklausel (was bleibt am Ende beim Vermieter) und die Endrenovierungsklausel. Letztere ist in Österreich seit OGH 4 Ob 28/01y in pauschaler Form regelmäßig unwirksam — Sie müssen die Wohnung nicht “wie neu” zurückgeben, sondern in vertragsgemäß abgenütztem Zustand.
Falls ein Übergabeprotokoll vom Einzug existiert: Suchen Sie es heraus. Es ist Ihre wichtigste Beweisurkunde. Existiert keines, gelten Fotos vom Einzugstag, Zeugen oder die Schlichtungsstelle. Eine professionelle Wohnungsräumung sortiert bereits vor der Übergabe alles, was zweifelhaft sein könnte — Details dazu auf /leistungen/wohnungsraeumung.
Was bleibt zwingend in der Wohnung
Alles, was als “Vermieter-Investition” oder “fester Bestandteil der Bausubstanz” gilt, bleibt. Sie dürfen es nicht mitnehmen — selbst wenn Sie es selbst eingebaut haben und vergessen haben, eine Investitionsablöse zu vereinbaren.
- Einbaumöbel, die fest mit Wand oder Boden verschraubt sind und nicht schadlos entfernbar
- Originale Bodenbeläge (Parkett, Fliesen) inklusive vom Vermieter verlegter Teppiche
- Mitvermietete Küche, sofern im Vertrag als Bestandteil aufgeführt
- Türen, Fenster, Heizkörper, Sanitäranlagen, Therme
- Originale Deckenlampen und Schalter aus der Erstausstattung
- Vom Vermieter angebrachte Vorhangschienen, Markisen, Rollläden
Heikel sind nachträgliche Mieter-Investitionen: Eine selbst gekaufte Einbauküche aus dem Jahr 2020 dürfen Sie ausbauen, wenn Schadensfreiheit gewährleistet ist. Praxis und Recht dazu sehen Sie unter /ratgeber/einbaukueche-ausbauen. Bei Zweifeln lieber Ablöse mit Nachmieter verhandeln.
Was muss zwingend raus
Alles, was Sie selbst in die Wohnung gebracht haben und beweglich ist, müssen Sie entfernen — auch sperrige Möbel, leere Kartons, alte Elektrogeräte und die Bierkiste im Keller. Bei Kellerabteil und Dachboden gilt: Vollständige Leerung ist Pflicht, auch wenn der Vormieter dort Sachen zurückgelassen hat.
Ein häufiger Fehler: Sperrmüll auf den Gehsteig stellen. Das ist in Wien grundsätzlich verboten und kann 150 bis 360 € Verwaltungsstrafe durch die MA 48 nach sich ziehen. Korrekte Wege sind Selbstanlieferung beim Mistplatz, Sperrmüll-Abholung auf Anmeldung oder eine professionelle Räumung. Konkrete Sperrmüll-Logistik finden Sie unter /leistungen/sperrmuell.
Tabelle: Übergabe-Pflichten Mieter vs. Vermieter
| Element | Mieter muss entfernen | Bleibt Vermieter-Eigentum | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Selbst montierte Deckenlampen | Ja, mit Lüsterklemme verbinden | Nein | Originalfassung bleibt |
| Originallampen aus Erstausstattung | Nein | Ja | Müssen funktionsfähig sein |
| Eigene Einbauküche | Ja, falls schadlos demontierbar | Nein | Sonst Ablöse mit Nachmieter |
| Mitvermietete Küche | Nein | Ja | Im Vertrag prüfen |
| Bohrlöcher (über 20 Stück) | Ja, fachgerecht verspachteln | — | 2–4 € pro Loch |
| Wandfarbe (untypisch) | Ja, Weiß überstreichen | — | Nicht bei normaler Abnützung |
| Vorhangschienen (selbst montiert) | Ja, samt Dübel | Nein | Löcher zumachen |
| Parkett (Kratzer) | Aufpolieren bei starken Schäden | Ja | Normale Abnützung erlaubt |
| Klebereste, Tapeten | Ja, vollständig entfernen | — | Auch bei Kindertapeten |
| Inhalt Kellerabteil | Ja, vollständig | — | Auch alte Vormieter-Sachen |
| Heizkörper | Nein | Ja | Funktionsprüfung |
| Therme | Nein | Ja | Letzte Wartung dokumentieren |
Bohrlöcher, Wandfarbe und Fußboden — die Streitpunkte
Bohrlöcher
Wenige Löcher pro Wand gelten als ortsübliche Nutzung und müssen nicht geschlossen werden. Sobald Sie aber Regale, Spiegel, schwere Bilder oder ein TV-Wandboard installiert haben und 30 bis 50 Löcher hinterlassen, fordert der Vermieter zu Recht fachgerechtes Verspachteln und Übermalen. Der Aufwand beträgt 1,5 bis 3 Stunden bei einer Standardwohnung — Materialkosten zusätzlich rund 15 bis 25 €.
Wandfarbe
Sie sind nicht verpflichtet, eine korrekt gepflegte weiße Wand neu zu streichen. Eine türkise Akzentwand, eine dunkelblaue Schlafzimmerwand oder eine Tafel-Farb-Kinderzimmerwand gehören dagegen vor der Übergabe in einen neutralen Ton zurückgebracht. Pauschalklauseln “Mieter muss in Weiß streichen” sind unwirksam, OGH-fest.
Fußboden
Kratzer im Parkett durch normales Begehen sind tolerierbar. Brandflecken von Bügeleisen, tiefe Riefen durch Möbelrollen ohne Filz oder dunkle Wasserränder sind ersatzpflichtig. Praxistipp: Vor der Übergabe Parkett nachölen oder fachgerecht aufpolieren lassen — kostet etwa 3 bis 6 € pro m² und kann mehrere Hundert Euro Kautionseinbehalt sparen.
Übergabeprotokoll — Ihr wichtigster Hebel
Erscheinen Sie zur Übergabe nie ohne schriftliches Protokoll. Vorlagen liefern Mietervereinigung, Arbeiterkammer Wien und die meisten Hausverwaltungen. Im Protokoll werden festgehalten: Zählerstände Strom/Gas/Wasser, Zahl und Position von Bohrlöchern, Wand- und Bodenzustand, Schlüsselanzahl, Mängel und etwaige Vereinbarungen.
Zwei Punkte sind kritisch: Eine Foto-Dokumentation des Endzustands (mindestens 30 bis 50 Bilder mit Zeitstempel) und eine Klarstellung im Protokoll, welche Punkte strittig sind. Unterschreiben Sie nichts blind. Mehr zur Sicherung Ihrer Position bei /ratgeber/raeumungs-angebote-vergleichen.
Sonderfälle Altbau und Substandard
In Wiener Gründerzeit-Wohnungen aus den Bezirken Neubau, Margareten oder Ottakring gelten oft erleichterte Maßstäbe. Bei einer Substandard-Wohnung (Kategorie D, Klo am Gang) sind kleine Schäden in der Tapete oder am 80 Jahre alten Holzboden Teil der vertragsgemäßen Nutzung. Spezifische Risiken bei Altbau erklären wir auf /ratgeber/altbau-stolperfallen-wien.
Bei Genossenschaftswohnungen (Wiener Wohnen, ÖSW, Sozialbau) prüfen Sie zusätzlich die internen Übergabe-Richtlinien — diese sind teils strenger als der allgemeine ABGB-Maßstab, aber juristisch ebenfalls am OGH-Maßstab zu messen.
Räumungs-Festpreis statt Stundenlohn-Stress
Wer den Aufzug zwei Tage blockiert, drei Mal zum Mistplatz fährt und am Übergabetag noch streicht, bezahlt am Ende mehr als eine Festpreis-Räumung. Eine vollständige Wohnungsräumung in Wien kostet je nach Größe und Inhalt 800 bis 4.500 € — inkl. Wertanrechnung für brauchbare Möbel, Demontage, Endreinigung und Schlüsselübergabe. Die Wertanrechnung kann den Endpreis um 15 bis 40 % senken, Details unter /ratgeber/wertanrechnung-erklaert.
BKS-Entrümpelung erstellt nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung ein schriftliches Festpreis-Angebot innerhalb von 24 Stunden — gültig 30 Tage, mit WKO-Garantie und 5 Millionen Euro Allianz-Haftpflicht. Bei Bedarf übernehmen wir auch das Auffüllen der Bohrlöcher und die maler-fertige Übergabe.
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