„Besenrein zu übergeben” — der Satz steht in fast jedem Wiener Mietvertrag und führt am Ende des Mietverhältnisses regelmäßig zu Streit. Der Oberste Gerichtshof hat in den letzten 20 Jahren mehrfach präzisiert, was die Klausel rechtlich bedeutet — und welche Mietvertrags-Zusätze daran scheitern. Dieser Beitrag fasst die wichtigste Rechtsprechung zusammen und gibt eine praktische Checkliste für den Auszug.
Der gesetzliche Ausgangspunkt
§ 1109 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) regelt die Rückstellung der Mietsache:
„Nach geendigtem Bestandvertrage hat der Bestandnehmer die Sache der etwa errichteten Beschreibung gemäß, oder doch in dem Zustande, in welchem er sie übernommen hat, zurückzustellen.”
Diese Formulierung — „Zustand wie übernommen” — ist der Maßstab. Die gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht laut Rechtsprechung zu Lasten des Vermieters (er erhält dafür den Mietzins). Schäden über die Abnutzung hinaus muss der Mieter beheben.
„Besenrein” ist eine Konkretisierung in der Praxis — kein eigener gesetzlicher Begriff, sondern eine vertragliche Vereinbarung. Wie sie auszulegen ist, haben Wiener Gerichte über Jahre geklärt.
Die wichtigsten OGH-Entscheidungen
Entscheidung 1 Ob 241/06y — Definition besenrein
Der OGH stellte fest, dass „besenrein” eine grobe Reinigung beschreibt:
- Boden gekehrt oder grob feucht gewischt
- Schränke leer (Innenflächen ausgewischt)
- Kein Müll, kein Sperrgut, keine persönlichen Gegenstände
- Sanitär grob gereinigt (keine Endreinigung im professionellen Sinn)
Eine professionelle Endreinigung mit Dampfreiniger oder Bodenversiegelung kann der Vermieter ohne explizite Vereinbarung nicht verlangen.
Entscheidung 7 Ob 207/13a — Ausmalen
Ausmalen gehört nicht zur Erhaltungspflicht des Mieters. Vergilbungen, leichte Verfärbungen und übliche Wandflecken sind Folge der normalen Wohnnutzung. Eine pauschale „Ausmalen bei Auszug”-Klausel gilt als gröbliche Benachteiligung gemäß § 879 Abs 3 ABGB — sie ist unwirksam.
Ausnahme: außergewöhnliche Verfärbungen — knallige Wandfarben, Nikotin-Ablagerungen, Schimmelflecken durch Lüftungsfehler — muss der Mieter zurückführen.
Entscheidung 6 Ob 81/09v — Bohrlöcher
Übliche Bohrlöcher für Bilder, Regale, Lampen in haushaltsüblicher Anzahl sind normale Abnutzung. Eine Schließungspflicht im Mietvertrag ist nicht automatisch unwirksam — aber sie greift nur bei verhältnismäßiger Anzahl.
Bei mehr als 50 Bohrlöchern, Schlagdübeln über 10 mm oder Mauerdurchbrüchen für Klimaanlagen (etwa in Innere Stadt bei Gründerzeit-Altbauten) muss der Mieter unbedingt verschließen — und zwar fachgerecht mit Spachtelmasse, ohne Risse.
Element für Element — was wirklich verlangt werden darf
Die folgende Übersicht fasst die häufigsten Streitpunkte zusammen.
| Element | Mieter-Pflicht | OGH-Position | Tipp |
|---|---|---|---|
| Ausmalen | Nein (Standard) | nicht Erhaltungspflicht | Ausnahme bei Nikotin / starker Verfärbung |
| Bohrlöcher (≤30) | Nein | normale Abnutzung | bei Klausel: zumachen kostet 10–25 € pro Loch |
| Bohrlöcher (>50) | Ja | unverhältnismäßig | fachgerecht verspachteln lassen |
| Boden gewischt | Ja | Teil von besenrein | grobe Reinigung genügt |
| Endreinigung (professionell) | Nein | nur bei expliziter Vereinbarung | Pauschal-Klauseln oft unwirksam |
| Sanitär grob gereinigt | Ja | Teil von besenrein | keine Tiefenreinigung |
| Fenster geputzt | Nein | nur bei Vereinbarung | freiwillig oft sinnvoll |
| Schränke leer | Ja | selbstverständlich | inkl. Innenflächen wischen |
| Bodenbelag entfernen | Nein | nur bei Vereinbarung | bei Klausel: prüfen ob wirksam |
| Möbel raus | Ja | Räumungspflicht | siehe Räumung vs Entrümpelung |
Unwirksame Mietvertragsklauseln
Eine Reihe von Wiener Mietverträgen — vor allem aus dem Bestand vor 2010 — enthält Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung nicht haltbar sind. Beispiele:
„Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug fachgerecht ausmalen zu lassen.”
Unwirksam laut OGH 7 Ob 207/13a. Es sei denn, die Wohnung wurde frisch ausgemalt übergeben — dann muss der Mieter den Anfangszustand wiederherstellen.
„Die Endreinigung erfolgt auf Kosten des Mieters durch eine Reinigungsfirma.”
Unwirksam, soweit die Klausel nicht durch konkrete Berechnung oder Höchstgrenze ergänzt ist. Die pauschale Auferlegung kann als gröbliche Benachteiligung gemäß § 879 ABGB qualifiziert werden.
„Sämtliche Schäden, auch normale Abnutzung, sind vom Mieter zu beheben.”
Unwirksam — widerspricht § 1109 ABGB.
„Der Mieter trägt sämtliche Reparaturen an Therme, Boiler und Heizung.”
Eingeschränkt wirksam — nur Wartung darf laut OGH auf Mieter überwälzt werden, nicht Reparaturen oder Tausch. Details im Konsumentenschutzgesetz § 6.
Praktische Konsequenzen für die Übergabe
Was BKS-Entrümpelung bei einer Räumung leistet
Bei einer professionellen Wohnungsräumung gehen wir auf Wunsch über die gesetzliche Mindest-Definition hinaus:
- Komplette Möbel- und Hausrat-Entfernung
- Boden besenrein, grob feucht gewischt
- Sanitär grobgereinigt (WC, Bad, Küche)
- Schränke und Einbauten leer
- Bohrlöcher in haushaltsüblicher Anzahl verschlossen (auf Wunsch)
- Übergabe-Dokumentation mit Foto-Protokoll
Damit ist die Wohnung über den OGH-Standard hinaus übergabefähig — Streit mit Vermieter oder Hausverwaltung wird vermieden.
Was bei einer Verlassenschafts-Räumung zusätzlich kommt
Im Verlassenschaftsfall verlangen Wiener Vermieter und Hausverwaltungen oft eine besonders saubere Übergabe — die Wohnung soll schnell wiedervermietbar sein. Wir koordinieren das Übergabe-Protokoll mit dem Notar oder dem Gerichtskommissär.
Streit über die Übergabe — der Wiener Instanzenzug
Schritt 1: Außergerichtliche Klärung
Vermieter und Mieter sollten zunächst protokollarisch klären, welche Mängel beanstandet werden. Ein Foto-Protokoll der Übergabe schützt beide Seiten.
Schritt 2: Schlichtungsstelle MA 50
Vor Klage muss in Wien bei der Schlichtungsstelle der Magistratsabteilung 50 (Wiener Wohnen — Schlichtungsstelle) ein Verfahren eingeleitet werden. Das ist kostenfrei und dauert 3 bis 6 Monate. Die Schlichtungsstelle gibt eine Empfehlung ab.
Schritt 3: Bezirksgericht
Ist die Empfehlung der Schlichtungsstelle für eine Partei nicht akzeptabel, kann binnen 4 Wochen das zuständige Bezirksgericht angerufen werden — etwa das Bezirksgericht Innere Stadt für Wieden und die Innenbezirke, das Bezirksgericht Hietzing für Hietzing und Penzing.
Schritt 4: Berufung
Streitwert über 5.000 Euro: Berufung an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Foto-Protokoll — die wichtigste Vorsorge
Bei jeder Übergabe — Einzug wie Auszug — empfehlen wir ein fotografisches Protokoll:
- Jeder Raum aus zwei Perspektiven
- Sanitär, Küche und Einbauten detailliert
- Boden in Nahaufnahme (Kratzer, Flecken)
- Wand- und Deckenzustand
- Therme, Boiler und Zählerstände
Wer beim Einzug das Foto-Protokoll versäumt hat, kann den Zustand schwer beweisen. Der Vermieter ist dann im Vorteil.
Wiener Besonderheiten in Altbau-Bezirken
In Gründerzeit-Beständen — typisch Josefstadt, Mariahilf, Alsergrund — sind häufige Streitpunkte:
- Originaltüren mit Patina (keine Pflicht zum Restaurieren)
- Holzböden mit Gebrauchsspuren (Abschleifen nicht Mieter-Sache)
- Stuck-Decken (keine Reinigungspflicht)
- Kachelöfen (nur Wartung, nicht Renovierung)
Stolperfallen in Altbau-Wohnungen haben wir im Ratgeber Altbau Stolperfallen Wien gesammelt. In Neubau-Bezirken wie Floridsdorf oder Donaustadt liegt der Streit-Fokus eher auf Einbau-Küchen und Bodenbelägen.
Checkliste vor der Übergabe
- Mietvertrag durchlesen — welche Klauseln stehen drin?
- Foto-Protokoll vom Einzug parat haben
- Bohrlöcher zählen — bei haushaltsüblicher Anzahl meist unproblematisch
- Wohnung grob reinigen (besenrein, nicht professionell)
- Schränke leeren — auch oben drauf und in Schubladen
- Schlüssel sammeln (Wohnung, Keller, Briefkasten, Tiefgarage)
- Zählerstände dokumentieren
- Foto-Protokoll der Übergabe machen
- Schriftliches Übergabe-Protokoll unterzeichnen lassen
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